近些年来农村土地政策改革浪潮波澜壮阔

2017年更是农村土地政策变化最多的一年

这得益于国家大力发展现代农业

发展农业离不开土地

有的靠地吃饭生活

有的靠地投资赚钱

当前农村土地发展迎来了较好的政策红利

农村土地价值上涨是必然的

那么如今农村土地到底有多值钱呢

四大改革

农村集体资产股份权能改革

       这是农村的一项重大改革。一直以来，农村集体资产产权归属不清晰、权责不明确、保护不严格等问题十分严重，甚至引发纠纷和矛盾。这项改革就是在集体成员身份确认，积极组织开展农村集体资产清产核资的基础上，将集体经营性资产折股量化到人、确权到户。

农村土地征收取消“上限”

       这对于有地的朋友来说，可是一项重大利好。农村土地征收赔偿计算的公式是：赔偿金=土地补偿费+安置补助费+青苗补偿费+地上附着物补偿费。原有土地管理法标准中对赔偿金额是有“上限”规定的，即土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的30倍。但2017年的土地管理法修改将取消“上限”的规定，即土地赔偿标准按照当地平均收入来计算。

土地“三权分置”等相关政策改革

       三权分置即土地的所有权、承包权、经营权，所有权归集体，承包权归农户，经营权归实际经营者。其中，集体所有权是根本，农户承包权是基础，土地经营权则是关键。

农村土地有望与国有土地同等入市、同价同权

       今年还有一大土地改革，就是修订土地管理法。而着重要解决的问题之一就是农村集体经营性建设用地不能与国有建设用地同等入市、同价同权。随着城镇化的发展，农村人口大量进城，再加上传统的农业生产收益很低，很多耕地便荒废，农村建设用地也存在大量闲置。但城镇化对土地的需求却越来越强烈，建设用地非常紧张。那么，加快推进农村集体建设用地入市流转，是解决这一矛盾的有效举措，同时也能在很大程度上提升土地资源的利用效率。

增值方向

宅基地变现

       资产股份全能改革有助于确定农民的权属，避免了矛盾纠纷引发的流转损失。同时，可以使农民土地入股的方式加入到合作社，以节省了流转土地的高额费用。有地的农民当了股东，家里除了土地流转、打工收入、养老保险和农业补贴之外，又多了一项股份分红收入。另外，也可以选择“自愿有偿退出”宅基地，宅基地由村集体回收，这个现金补偿标准需要参照房屋及宅基地的面积，还需要根据地区的经济水平来决定，据了解部分地区的退出价格在十几万元。

       目前，农村土地流转已成规模化，很多农民都以出租的方式将土地流转出去。这种情况下，一亩地所值的钱就是租金的价格，决定租金的价格很多，比如地理位置、出租时间，收成状况等。还有一些地区，直接以土地入股，来获取更多的利润。

土地征收补偿

       国家大力提倡新农村建设，而新农村建设的推动下，必然会涉及到征用耕地，被征用耕地的农民，国家会给予相应的补偿。农村土地征收取消上限后，补偿的基数由原来的“原用途平均年产值的若干倍”，改为更合理的“片区综合价”。换句话说，就是以后的征地补偿金更高。

       综合来说，征用耕地补偿款的平均值为：1.  旱田每亩补助5.3万；2.  水田每亩补助9万；3.  菜田每亩补助15万。这是国家原则性的标准，各地经济水平同，具体地形不尽相同，补偿标准也就有所差别。

集体用地入市

       以前，农村集体经营性建设用地要先经过征收途径变成国有土地，才能进入建设用地市场。改革后，这类型土地在符合规划和用途管制的前提下与国有土地同等入市、同权同价，构成城乡统一的建设用地市场，也可转变为城市建设用地，使用权可以转让、出租或者抵押。

       在中国农村的建设用地中，宅基地占70%以上，再加上部分农村公益用地，所以“经营性建设用地”占的比例很小。即便如此，这部分土地的潜在价值仍很巨大。农村土地属于集体所有制，在目前政策推进下，农村经营性建设用地入市交易，红利很可能会给每一位村集体成员“分羹”。

思考

       其实国家大力发展农业，搞土地改革，目的不是针对土地本身，而是要将没有被充分利用的土地释放出来，让土地发挥出它最大的价值。那么，谁能承担这个职责，发挥这个作用？就是新型经营主体，即合作社、农业公司、家庭农场、种养大户等。

       那么，从这个角度看，最好的处理方式是土地入股，即经营主体通过土地入股的方式与农户合作。

       对农户来说：加入经营主体后，享受经营主体的利益分红，也能取得长久的收益，有效解决了土地退不退出问题。

       对企业来说：一是可以降低流转土地的成本，从而节省资金，把资金用于更有效的地方；二是将农户纳入产业，成为带动农户共同致富的典型，有利于申报补贴及成为地方政府重视的企业。

       对投资者来说：在农村一起众建或全股购买宅基地，或设计建设成乡村庭院自住、或开发成乡村民宿经营，都是不错的选择。既是一种金钱投资，也是一种生活投资。